Investir à Saint-Denis (93)

Le m² appartement se négocie autour de 3 815 € à Saint-Denis, sur 741 ventes enregistrées en douze mois (DVF, méthode notaires, ancien uniquement). Depuis 2021, l'évolution constatée sur les ventes est de −10,2 %.

À Saint-Denis, un appartement se loue en moyenne 21 €/m² charges comprises (24,1 €/m² pour un studio-T2, 18,9 €/m² pour un T3 et plus : les petites surfaces se louent plus cher au m²) ; une maison autour de 18 €/m². Source : carte des loyers ANIL (loyers d'annonce charges comprises). Attention : la commune est en zone d'encadrement des loyers : le loyer d'une relocation nue ou meublée est plafonné au loyer de référence majoré de son quartier et de sa typologie.

Le rendement locatif brut de référence ressort à 6,6 % à Saint-Denis (loyer charges comprises × 12 rapporté au prix au m² des appartements). C'est une moyenne de marché : un immeuble de rapport ou un appartement déjà loué peut s'en écarter dans les deux sens. Sur Plein Bail, le rendement de chaque annonce est calculé sur son état locatif réel, lot par lot.

Saint-Denis est classée en zone A bis du zonage ABC de l'État, le classement officiel des communes selon la tension de leur marché du logement : marché locatif extrêmement tendu, la demande de logements y excède très largement l'offre, avec une vacance faible et une relocation rapide. Ce zonage sert aussi de référence aux dispositifs publics d'aide au logement et d'investissement locatif.

Saint-Denis compte 149 077 habitants, en progression de 34,1 % sur cinq ans (INSEE) ; 28 établissements d'enseignement supérieur y entretiennent une demande étudiante ; le niveau de vie médian s'établit à 16 620 € par an (INSEE Filosofi). La solidité d'un placement locatif se juge à la profondeur de la demande : démographie, bassin d'emploi et présence étudiante comptent autant que le rendement affiché.

Au quotidien, vos locataires trouvent sur place 368 commerces alimentaires de proximité (dont 115 boulangeries), 15 supermarchés, 2 hypermarchés, 62 médecins généralistes et 34 pharmacies. Pour les familles (le cœur de la demande locative à l'année), Saint-Denis compte 40 crèches, 40 écoles maternelles, 47 écoles élémentaires et primaires, 15 collèges et 9 lycées. Les 28 établissements d'enseignement supérieur entretiennent par ailleurs une demande étudiante, friande de petites surfaces meublées. S'y ajoutent 4 gares de voyageurs, 9 bureaux de poste, 3 commissariats de police, 2 postes de police municipale, 170 équipements sportifs (gymnases, terrains de sport, piscines, courts de tennis…) et 20 équipements culturels (bibliothèques, cinémas, musées, théâtres…). (Base permanente des équipements INSEE 2025.)

Créez une alerte sur Saint-Denis : vous serez prévenu par email dès qu'un bien loué y est mis en vente. Chaque annonce détaille l'état locatif lot par lot (statut, loyer hors charges, bail, DPE) et son rendement est calculé sur ces loyers réels, travaux compris dans le prix de revient : deux biens se comparent enfin sur les mêmes chiffres.

Déposez votre annonce sur Plein Bail : l'état locatif se déclare lot par lot et le rendement se calcule tout seul, face à une audience qui cherche précisément des biens loués. Vous gardez la main sur les échanges, sans commission au succès ni entremise. Un bien vendu loué ne s'adresse pas au même public qu'une résidence principale : autant l'exposer là où ce public cherche.