Investir en Seine-Saint-Denis (93)
3 806 €
appartements · 39 communes documentées
20,1 €
appartements, charges comprises (ANIL)
6,3 %
loyer CC × 12 ÷ prix m² appartement
4 405 €
5,1 % de rendement
1 704 316
+7,0 % sur 5 ans (INSEE 2018-2023)
-5,5 %
appartements, constatée depuis 2021 (DVF)
19 342 €/an
INSEE Filosofi
15,9 %
15-64 ans, recensement INSEE
75,4
faits pour 1 000 habitants (SSMSI)
Le marché immobilier de la Seine-Saint-Denis
Avec 1 704 316 habitants répartis sur 39 communes, la Seine-Saint-Denis a gagné 7,0 % de population entre les recensements 2018 et 2023 : la demande locative y est portée par la démographie.
Un appartement s'y achète en moyenne 3 806 € le m², soit 12,3 % au-dessus de la moyenne française (3 388 €). Le m² de maison ressort à 4 405 €.
À la location, le loyer moyen s'établit à 20,1 €/m² charges comprises (ANIL), soit un rendement locatif brut de 6,3 % rapporté au prix des appartements — contre 5,0 % en moyenne nationale.
Depuis 2021, le prix au m² des appartements y a reculé de 5,5 %, évolution constatée sur les ventes DVF des 39 communes documentées. C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
Le profil socio-économique de la Seine-Saint-Denis complète la lecture : un niveau de vie médian de 19 342 € par an (INSEE Filosofi), une part de chômeurs de 15,9 % parmi les 15-64 ans, 75,4 faits de délinquance pour 1 000 habitants (SSMSI).
2 biens sont actuellement en vente en Seine-Saint-Denis sur Plein Bail, avec leur état locatif détaillé lot par lot.
La Seine-Saint-Denis fait partie de la région Île-de-France. Les moyennes régionales et nationales figurent dans le tableau de comparaison ci-dessous.
Où investir en Seine-Saint-Denis : le classement des communes
Communes de plus de 2 000 habitants, classées sur les données publiques. Un classement n'est pas une recommandation : il situe une commune, il ne remplace pas une visite.
Meilleurs rendements locatifs
- 1.Clichy-sous-Bois1 867 €/m²10,6 %
- 2.Sevran2 241 €/m²9,7 %
- 3.Villepinte2 631 €/m²8,6 %
- 4.La Courneuve2 701 €/m²8,5 %
- 5.Tremblay-en-France2 683 €/m²8,4 %
Loyer moyen charges comprises × 12 ÷ prix au m², sur le marché des appartements. Les rendements au-delà du seuil de vraisemblance sont écartés de ce classement.
Prix au m² les plus bas
- 1.Clichy-sous-Bois10,6 % de rendement1 867 €/m²
- 2.Sevran9,7 % de rendement2 241 €/m²
- 3.Villepinte8,6 % de rendement2 631 €/m²
- 4.Tremblay-en-France8,4 % de rendement2 683 €/m²
- 5.La Courneuve8,5 % de rendement2 701 €/m²
Prix médian des ventes d'appartements des douze derniers mois (DVF, moyenne interquartile).
Population la plus dynamique
- 1.Romainville37 152 habitants+34,8 %
- 2.Saint-Denis149 077 habitants+34,1 %
- 3.Bagnolet43 086 habitants+20,8 %
- 4.Vaujours8 007 habitants+13,9 %
- 5.Neuilly-sur-Marne39 800 habitants+13,7 %
Évolution constatée de la population entre les recensements 2018 et 2023 (INSEE). Une commune qui gagne des habitants soutient sa demande locative.
Prix au m² en plus forte hausse
- 1.Dugny3 166 €/m²+12,4 %
- 2.Coubron2 898 €/m²+10,5 %
- 3.L'Île-Saint-Denis3 859 €/m²+8,4 %
- 4.Clichy-sous-Bois1 867 €/m²+6,0 %
- 5.Le Blanc-Mesnil3 440 €/m²+5,8 %
Évolution constatée du prix au m² des appartements depuis 2021 (DVF). C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
La Seine-Saint-Denis face à la région et à la France
| Indicateur | Seine-Saint-Denis | Île-de-France | France |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement | 3 806 € | 5 106 € | 3 388 € |
| Loyer m² charges comprises | 20,1 € | 21,9 € | 14,1 € |
| Rendement locatif brut | 6,3 % | 5,2 % | 5,0 % |
| Prix m² maison | 4 405 € | 5 941 € | 3 371 € |
| Niveau de vie médian | 19 342 € | 26 144 € | 23 366 € |
| Part de chômeurs | 15,9 % | 11,4 % | 11,9 % |
Moyennes pondérées par la population des communes documentées. Prix DVF (ventes des douze derniers mois, moyenne interquartile), loyers ANIL estimations à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, indicateurs socio-économiques INSEE et SSMSI.
Sécurité : la délinquance enregistrée en Seine-Saint-Denis
119 137 faits enregistrés en 2025, soit 69,9 pour 1 000 habitants (SSMSI, ministère de l'Intérieur)
Ce que recouvrent ces faits
Chaque catégorie face à la France
Faits pour 1 000 habitants, année 2025
Vols contre les personnes
Stupéfiants
Destructions et dégradations
Violences aux personnes
Escroqueries et fraudes
Vols liés aux véhicules
Cambriolages de logement
Source : SSMSI (ministère de l'Intérieur), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales, année 2025, Licence Ouverte. Les faits sont comptés dans la commune où ils sont commis ; dans les petites communes, certaines catégories sont couvertes par le secret statistique et ne sont alors pas affichées. Tous les taux sont rapportés à la population, cambriolages compris (le SSMSI les publie par logement). Un fait enregistré est une plainte ou une constatation, pas une condamnation.
Les principales communes de la Seine-Saint-Denis
2 biens en vente en Seine-Saint-Denis
