Investir dans le Val-d'Oise (95)
3 154 €
appartements · 76 communes documentées
18,4 €
appartements, charges comprises (ANIL)
7,0 %
loyer CC × 12 ÷ prix m² appartement
3 625 €
5,5 % de rendement
1 281 653
+4,3 % sur 5 ans (INSEE 2018-2023)
-2,0 %
appartements, constatée depuis 2021 (DVF)
23 486 €/an
INSEE Filosofi
12 %
15-64 ans, recensement INSEE
56,3
faits pour 1 000 habitants (SSMSI)
Le marché immobilier du Val-d'Oise
Avec 1 281 653 habitants répartis sur 183 communes, le Val-d'Oise a gagné 4,3 % de population entre les recensements 2018 et 2023 : la demande locative y est portée par la démographie.
Un appartement s'y achète en moyenne 3 154 € le m², soit 6,9 % sous la moyenne française (3 388 €). Le m² de maison ressort à 3 625 €.
À la location, le loyer moyen s'établit à 18,4 €/m² charges comprises (ANIL), soit un rendement locatif brut de 7,0 % rapporté au prix des appartements — contre 5,0 % en moyenne nationale.
Depuis 2021, le prix au m² des appartements y a reculé de 2,0 %, évolution constatée sur les ventes DVF des 76 communes documentées. C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
Le profil socio-économique du Val-d'Oise complète la lecture : un niveau de vie médian de 23 486 € par an (INSEE Filosofi), une part de chômeurs de 12 % parmi les 15-64 ans, 56,3 faits de délinquance pour 1 000 habitants (SSMSI).
2 biens sont actuellement en vente dans le Val-d'Oise sur Plein Bail, avec leur état locatif détaillé lot par lot.
Le Val-d'Oise fait partie de la région Île-de-France. Les moyennes régionales et nationales figurent dans le tableau de comparaison ci-dessous.
Où investir dans le Val-d'Oise : le classement des communes
Communes de plus de 2 000 habitants, classées sur les données publiques. Un classement n'est pas une recommandation : il situe une commune, il ne remplace pas une visite.
Meilleurs rendements locatifs
- 1.Sarcelles1 982 €/m²10,9 %
- 2.Villiers-le-Bel2 196 €/m²10,2 %
- 3.Garges-lès-Gonesse2 298 €/m²9,7 %
- 4.Survilliers2 447 €/m²8,7 %
- 5.Montigny-lès-Cormeilles2 529 €/m²8,6 %
Loyer moyen charges comprises × 12 ÷ prix au m², sur le marché des appartements. Les rendements au-delà du seuil de vraisemblance sont écartés de ce classement.
Prix au m² les plus bas
- 1.Sarcelles10,9 % de rendement1 982 €/m²
- 2.Villiers-le-Bel10,2 % de rendement2 196 €/m²
- 3.Garges-lès-Gonesse9,7 % de rendement2 298 €/m²
- 4.Survilliers8,7 % de rendement2 447 €/m²
- 5.Chars7,1 % de rendement2 458 €/m²
Prix médian des ventes d'appartements des douze derniers mois (DVF, moyenne interquartile).
Population la plus dynamique
- 1.Vémars3 124 habitants+26,4 %
- 2.Bezons36 434 habitants+24,0 %
- 3.Louvres12 560 habitants+21,5 %
- 4.Bessancourt8 869 habitants+21,2 %
- 5.Pierrelaye10 130 habitants+20,7 %
Évolution constatée de la population entre les recensements 2018 et 2023 (INSEE). Une commune qui gagne des habitants soutient sa demande locative.
Prix au m² en plus forte hausse
- 1.Puiseux-en-France3 861 €/m²+18,5 %
- 2.Osny3 655 €/m²+6,7 %
- 3.La Frette-sur-Seine3 726 €/m²+6,6 %
- 4.Le Thillay2 797 €/m²+6,4 %
- 5.Roissy-en-France4 122 €/m²+6,2 %
Évolution constatée du prix au m² des appartements depuis 2021 (DVF). C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
Le Val-d'Oise face à la région et à la France
| Indicateur | Val-d'Oise | Île-de-France | France |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement | 3 154 € | 5 106 € | 3 388 € |
| Loyer m² charges comprises | 18,4 € | 21,9 € | 14,1 € |
| Rendement locatif brut | 7,0 % | 5,2 % | 5,0 % |
| Prix m² maison | 3 625 € | 5 941 € | 3 371 € |
| Niveau de vie médian | 23 486 € | 26 144 € | 23 366 € |
| Part de chômeurs | 12 % | 11,4 % | 11,9 % |
Moyennes pondérées par la population des communes documentées. Prix DVF (ventes des douze derniers mois, moyenne interquartile), loyers ANIL estimations à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, indicateurs socio-économiques INSEE et SSMSI.
Sécurité : la délinquance enregistrée dans le Val-d'Oise
68 644 faits enregistrés en 2025, soit 53,6 pour 1 000 habitants (SSMSI, ministère de l'Intérieur)
Ce que recouvrent ces faits
Chaque catégorie face à la France
Faits pour 1 000 habitants, année 2025
Vols contre les personnes
Stupéfiants
Destructions et dégradations
Violences aux personnes
Escroqueries et fraudes
Vols liés aux véhicules
Cambriolages de logement
Source : SSMSI (ministère de l'Intérieur), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales, année 2025, Licence Ouverte. Les faits sont comptés dans la commune où ils sont commis ; dans les petites communes, certaines catégories sont couvertes par le secret statistique et ne sont alors pas affichées. Tous les taux sont rapportés à la population, cambriolages compris (le SSMSI les publie par logement). Un fait enregistré est une plainte ou une constatation, pas une condamnation.
Les principales communes du Val-d'Oise
2 biens en vente dans le Val-d'Oise
