Investir dans le Val-de-Marne (94)
4 553 €
appartements · 45 communes documentées
21,8 €
appartements, charges comprises (ANIL)
5,8 %
loyer CC × 12 ÷ prix m² appartement
5 700 €
4,1 % de rendement
1 426 929
+2,8 % sur 5 ans (INSEE 2018-2023)
-7,0 %
appartements, constatée depuis 2021 (DVF)
24 771 €/an
INSEE Filosofi
11,7 %
15-64 ans, recensement INSEE
57,9
faits pour 1 000 habitants (SSMSI)
Le marché immobilier du Val-de-Marne
Avec 1 426 929 habitants répartis sur 47 communes, le Val-de-Marne a gagné 2,8 % de population entre les recensements 2018 et 2023 : la demande locative y est portée par la démographie.
Un appartement s'y achète en moyenne 4 553 € le m², soit 34,4 % au-dessus de la moyenne française (3 388 €). Le m² de maison ressort à 5 700 €.
À la location, le loyer moyen s'établit à 21,8 €/m² charges comprises (ANIL), soit un rendement locatif brut de 5,8 % rapporté au prix des appartements — contre 5,0 % en moyenne nationale.
Depuis 2021, le prix au m² des appartements y a reculé de 7,0 %, évolution constatée sur les ventes DVF des 45 communes documentées. C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
Le profil socio-économique du Val-de-Marne complète la lecture : un niveau de vie médian de 24 771 € par an (INSEE Filosofi), une part de chômeurs de 11,7 % parmi les 15-64 ans, 57,9 faits de délinquance pour 1 000 habitants (SSMSI).
Aucun bien n'est en vente dans le Val-de-Marne sur Plein Bail pour le moment. Les alertes préviennent par email dès qu'une annonce y est publiée.
Le Val-de-Marne fait partie de la région Île-de-France. Les moyennes régionales et nationales figurent dans le tableau de comparaison ci-dessous.
Où investir dans le Val-de-Marne : le classement des communes
Communes de plus de 2 000 habitants, classées sur les données publiques. Un classement n'est pas une recommandation : il situe une commune, il ne remplace pas une visite.
Meilleurs rendements locatifs
- 1.Villeneuve-Saint-Georges2 496 €/m²8,6 %
- 2.Ablon-sur-Seine2 633 €/m²8,4 %
- 3.Fresnes3 146 €/m²7,5 %
- 4.Bonneuil-sur-Marne3 418 €/m²7,3 %
- 5.Chennevières-sur-Marne3 254 €/m²7,1 %
Loyer moyen charges comprises × 12 ÷ prix au m², sur le marché des appartements. Les rendements au-delà du seuil de vraisemblance sont écartés de ce classement.
Prix au m² les plus bas
- 1.Villeneuve-Saint-Georges8,6 % de rendement2 496 €/m²
- 2.Ablon-sur-Seine8,4 % de rendement2 633 €/m²
- 3.Fresnes7,5 % de rendement3 146 €/m²
- 4.Boissy-Saint-Léger7,1 % de rendement3 156 €/m²
- 5.Chennevières-sur-Marne7,1 % de rendement3 254 €/m²
Prix médian des ventes d'appartements des douze derniers mois (DVF, moyenne interquartile).
Population la plus dynamique
- 1.Villiers-sur-Marne33 162 habitants+16,5 %
- 2.Thiais32 918 habitants+13,4 %
- 3.Villecresnes11 647 habitants+11,4 %
- 4.Bry-sur-Marne18 503 habitants+11,3 %
- 5.Villejuif60 183 habitants+9,9 %
Évolution constatée de la population entre les recensements 2018 et 2023 (INSEE). Une commune qui gagne des habitants soutient sa demande locative.
Prix au m² en plus forte hausse
- 1.Mandres-les-Roses3 509 €/m²+2,3 %
- 2.Orly3 343 €/m²+1,2 %
- 3.Valenton3 599 €/m²+0,5 %
- 4.Chevilly-Larue3 452 €/m²+0,3 %
- 5.Thiais3 694 €/m²-0,0 %
Évolution constatée du prix au m² des appartements depuis 2021 (DVF). C'est un constat sur le passé, pas une prévision.
Le Val-de-Marne face à la région et à la France
| Indicateur | Val-de-Marne | Île-de-France | France |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement | 4 553 € | 5 106 € | 3 388 € |
| Loyer m² charges comprises | 21,8 € | 21,9 € | 14,1 € |
| Rendement locatif brut | 5,8 % | 5,2 % | 5,0 % |
| Prix m² maison | 5 700 € | 5 941 € | 3 371 € |
| Niveau de vie médian | 24 771 € | 26 144 € | 23 366 € |
| Part de chômeurs | 11,7 % | 11,4 % | 11,9 % |
Moyennes pondérées par la population des communes documentées. Prix DVF (ventes des douze derniers mois, moyenne interquartile), loyers ANIL estimations à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin, indicateurs socio-économiques INSEE et SSMSI.
Sécurité : la délinquance enregistrée dans le Val-de-Marne
77 503 faits enregistrés en 2025, soit 54,3 pour 1 000 habitants (SSMSI, ministère de l'Intérieur)
Ce que recouvrent ces faits
Chaque catégorie face à la France
Faits pour 1 000 habitants, année 2025
Vols contre les personnes
Stupéfiants
Destructions et dégradations
Violences aux personnes
Escroqueries et fraudes
Vols liés aux véhicules
Cambriolages de logement
Source : SSMSI (ministère de l'Intérieur), délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie nationales, année 2025, Licence Ouverte. Les faits sont comptés dans la commune où ils sont commis ; dans les petites communes, certaines catégories sont couvertes par le secret statistique et ne sont alors pas affichées. Tous les taux sont rapportés à la population, cambriolages compris (le SSMSI les publie par logement). Un fait enregistré est une plainte ou une constatation, pas une condamnation.